El mundo de los negocios inmobiliarios representa una extensa fracción de las inversiones más comunes y rentables. En el armado de estos negocios, como en todos, suelen aparecen obstáculos legales que a priori parecen infranqueables.

Es habitual para nosotros recibir consultas sobre la factibilidad en términos legales de determinados negocios y sobre la posibilidad de diseñar soluciones ante situaciones que parecen definitivas. 

Voy a compartir a lo largo del 2024 algunos casos que son interesantes en términos de las problemáticas planteadas y las soluciones que encontramos para poder avanzar en la concreción de los negocios.

En este primer caso un inversor desea adquirir una cochera en un edificio. El titular de la unidad complementaria en cuestión solo desea enajenar la cochera y seguir siendo titular de la unidad funcional. El inversor no es titular de ninguna unidad funcional y en su plan de negocio no tiene previsto adquirir ninguna. Sin embargo el Reglamento de Copropiedad y Administración establece que no se podrá ser titular de dominio de una unidad complementaria si no se es titular de una unidad funcional. 

Dado lo establecido en el Reglamento surge una clara imposibilidad de llevar adelante el negocio.  Pero, ¿podría existir alguna forma de avanzar con el plan considerando lo establecido en el Reglamento? 

¿Qué pasa si el titular de la unidad funcional y de la complementaria transfiere a un fideicomiso de administración ambas unidades y posteriormente cede parcialmente y en forma onerosa su posición contractual al inversor con respecto a sus derechos sobre la cochera?. Se estaría cumpliendo de esta forma con el requerimiento del Reglamento, dado que unidad funcional y unidad complementaria seguirán estando en cabeza de un único titular: el fiduciario. 

La solución propuesta permitirá a cada una de las partes utilizar o alquilar la unidad sobre la cual van a tener derechos en su carácter de beneficiarios, es decir, ya no ejerciendo un derecho real sino un derecho personal, lo que aclara la principal duda que muchas veces plantean las partes. 

Por otro lado,  cabe recordar que el hecho de que las unidades estén afectadas a un fideicomiso tiene la ventaja de que estarán protegidas ante cualquier tipo de eventualidades.

La dinámica actual del mercado inmobiliario, como la de cualquier otro, nos lleva a tener que ser creativos al momento de pensar soluciones, y en muchos casos el fideicomiso, gracias a su plasticidad, es una herramienta que, correctamente diseñada para cada caso concreto, puede darnos muchos beneficios prácticos.