Auditoria de Escrituras y Fideicomisos.

Comenzamos un nuevo año y, como en todos los inicios, se hace presente la ilusión de una nueva oportunidad, de proyectos exitosos por concretar y de un nuevo capítulo por escribir donde el contexto general mejore y la economía se reactive.

En este marco, las proyecciones 2022 del mercado inmobiliario son positivas entre los desarrolladores y los profesionales del sector, quienes coinciden en que la demanda de propiedades seguirá creciendo.

En un contexto en el que un alto porcentaje de estas operaciones inmobiliarias está relacionado con fideicomisos, es importante recordar una vez más, por un lado, la importancia de hacer un estudio de títulos de las propiedades a adquirir y, por otro lado, tener en cuenta elementos específicos que se deben analizar cuando existe un fideicomiso en la operatoria.

Como ya sabemos, el estudio de títulos es un procedimiento de análisis de legalidad del título de propiedad, es decir, se trata de una auditoría que tiene como objetivo corroborar que dicho título cumple con todos los requisitos de la ley. Dicho análisis se realiza sobre las escrituras otorgadas durante los últimos veinte años.

Entre los casos más comunes en los que podemos encontrar la figura del fideicomiso como antecedente en una operación inmobiliaria, podemos citar al fideicomiso como plataforma de un nuevo emprendimiento, fideicomiso de planificación patrimonial familiar o para garantizar algún tipo de obligación específica (fideicomiso de garantía).

Dentro de las preguntas que debemos responder al auditar un título de propiedad proveniente de un fideicomiso están las siguientes:

¿Es el inmueble transmitido el que realmente el fiduciante tuvo en miras al celebrar el contrato?

¿Tiene el fiduciario facultades suficientes para transmitir las unidades funcionales o necesita algún tipo de autorización especial?

La persona que ejerce como fiduciario sustituto ¿es quien se determinó en el contrato para ejercer esas funciones?

Cuando se optó por un fideicomiso de planificación patrimonial familiar ¿se diseñó el contrato con las previsiones necesarias para que no sea anulado por contener un pacto sobre herencia futura?

¿Cómo podemos estar seguros de que el cesionario en una cesión de posición contractual es quien ésta legitimado para que se le transfiera el inmueble?

Para poder determinar la validez de la operación, es fundamental responder estas preguntas al momento de realizar un estudio de títulos en el que se encuentra involucrado un fideicomiso.

Para profundizar en algunas de estas cuestiones pueden descargar de la página, el Special Report #11 denominado “Auditoria de transferencia de inmuebles en fideicomisos”. Allí compartimos el análisis de algunos casos concretos que responden los interrogantes anteriormente mencionados.

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