Como señalamos en el artículo anterior, la forma en que se redacta el contrato de fideicomiso es un tema sobre el cual debe prestarse especial atención. En la presente publicación haremos hincapié en la importancia de un correcto diseño del objeto del fideicomiso, y veremos cómo ha influenciado éste concepto en un caso concreto que fue resuelto por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial.

Todo fideicomiso debe tener un objeto que establecerá cuál es el fin perseguido. La conservación, administración o inversión del patrimonio fideicomitido, la garantía de obligaciones, la planificación patrimonial, son ejemplos que cubren un amplio espectro de los contratos de fideicomiso que generalmente se celebran. Pero no son los únicos, dado que el espectro que nos permite la ley tiene una amplitud enorme.

Dada esta amplitud de objetos posibles, su correcta descripción nos servirá para establecer la validez de todas las demás cláusulas ya que la misma estará siempre subordinada al cumplimiento de dicha finalidad.

Por ejemplo, las obligaciones y derechos del fiduciario, figura liminar en el fideicomiso dado que es quien llevará adelante la gestión del negocio que se quiere desarrollar, estarán supeditados al objeto que se estableció desde el inicio. Es un marco de referencia y validación de dichas obligaciones y derechos.

Es por todo esto que se debe prestar especial atención al momento de proceder a su redacción. Un diseño defectuoso del mismo traerá como consecuencia la generación de conflictos que, posiblemente, terminen siendo judicializados.

Este tópico ha recibido expresa atención en la jurisprudencia.

En un caso donde la parte demandante solicitó se apliquen a su favor las normas que rigen el Derecho del Consumidor, la Cámara interviniente resolvió el rechazo del pedido.

En autos “Díaz Riganti Cereales S.R.L. y otro c/ Real Estate Developers S.A. s/ Ordinario”, expediente: 18.691 / 2016, con fallo dictado por la Cámara Nacional de Comercio, Sala A el 20/04/2021 (elDial.com – AAC68F) el tribunal resolvió rechazar lo solicitado como consecuencia de que se estaba frente a la adquisición de una unidad funcional apto profesional y cocheras a construir mediante la modalidad de fideicomiso al costo, lo que significó una inversión por parte de las actoras, configurándose una actividad ajena a la idea de consumo o uso final del producto. 

Entendió el tribunal interviniente que el objeto de ese fideicomiso inmobiliario estaba redactado con la claridad suficiente como para que no se generaran dudas al respecto.

Por otro lado, la parte demandante sostenía que las cláusulas que la obligaban a realizar aportes actualizados durante el período de vigencia del fideicomiso, eran abusivas. La Cámara sostuvo que, dado que nos encontramos frente a un fideicomiso inmobiliario al costo conforme surge del objeto establecido contractualmente,  cada inversor ingresa sin saber ciertamente cuánto le costará la unidad, dado que el  precio es abierto, por lo que dicha incertidumbre no podrá alegarse a su favor.

Afirma el Tribunal interviniente: “Las cláusulas que las recurrentes pretenden atacar (obligación de afrontar eventuales reclamos fiscales, aportar lo necesario para las divisiones y la adquisición de equipamiento del inmueble y afrontar gastos por consultas y auditorías) no resultan abusivas, puesto que se ajustan a las características propias de esta categoría de negocios jurídicos (fideicomiso inmobiliario al costo), entre cuyas notas fundamentales se halla el rasgo típicamente riesgoso y aleatorio de este tipo de figura”

Una vez más queda corroborada por un resolutorio judicial la necesidad de ser puntilloso al momento de redactar un contrato de fideicomiso, el objeto en el caso tratado, y que la correcta redacción tendrá un papel predominante al momento de la interpretación judicial.