La reciente reglamentación por parte de la AFIP del registro de los contratos de alquiler (retroactiva a julio 2020), agravó una situación que ya se venía complicando desde la sanción de la nueva ley de alquileres en el marco del congelamiento de precios y de todas las medidas que se han dictado originadas en la pandemia.

Como consecuencia, muchos propietarios han tomado la decisión de retirar los inmuebles de la oferta y analizar la opción de venderlos, en un contexto en donde el valor de las propiedades tiene una marcada tendencia bajista. Según cita en nota de Apertura del 18/2, “en los meses siguientes a la Ley de Alquileres la cantidad de inmuebles en alquiler cayó un 50%”.

En este contexto, la posición de los propietarios de inmuebles destinados a la generación de renta atraviesa uno de los peores momentos de su historia. La respuesta ante cuál sería la mejor opción se complica si además se agrega el ingrediente de un posible impuesto a la vivienda ociosa que estarían considerando algunos legisladores.

Ante esta aparente encrucijada, ¿existe alguna estrategia que nos favorezca? Seguro que existen varias a analizar, nosotros vamos a formular una estrategia que puede ser de gran utilidad para algunos propietarios.

¿Qué pasaría si en lugar de vender la propiedad en un mercado bajista, armamos una venta financiada que nos genere una rentabilidad superior a la que obtendríamos por alquilar el inmueble en un contexto normal?

La forma tradicional de implementar este formato es garantizar dicha financiación a través de una hipoteca. Ante esta posibilidad muchos pueden pensar que, siendo la cuota en dólares, el riesgo de falta de pago es alto y, configurada la falta de pago, se debe recurrir a un juicio ejecutivo con sus respectivos costos y tiempos, que culmina con la venta del inmueble en pública subasta, no siempre a un valor que permita cubrir los costos y el monto adeudado.

Otra forma de garantizar el pago en una financiación es a través de un fideicomiso de garantía donde el inmueble en cuestión es aportado a dicho fideicomiso por escritura pública. El deudor abona mensualmente la cuota pactada y en caso de incumplimiento, el fiduciario vende la propiedad a valor de mercado permitiendo cancelar la deuda en forma ágil y evitando así los costos y los tiempos de un proceso judicial.  Dentro de la opción del fideicomiso de garantía existen múltiples variantes para la instrumentación. Dado que el fideicomiso se realiza a medida de cada negocio,  son muchos los factores a considerar por lo que habrá que hacer un profundo análisis de las particularidades de cada en concreto.

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